Urbanistica a Latina: presentata trionfalmente, la delibera sulle perequazioni rischia di essere un pasticcio per il Comune
È stata votata a luglio scorso la delibera dal lungo nome: “Variante alle norme tecniche di attuazione del P.R.G., titolo Iˆ Attuazione dell’art. 1 e art. 1bis per l’introduzione dei principi e dei meccanismi di perequazione – compensazione urbanistica sull’intero territorio comunale”. Era il 19 luglio e la delibera aveva trovato il favore di tutta l’assise, compresa la minoranza, tranne l’astensione della consigliera 5 stelle, Maria Grazia Ciolfi.
Dopo l’approvazione i comunicati stampa dell’amministrazione mostravano trionfalismo. Con la deliberazione – si leggeva in una nota – l’amministrazione comunale guidata dal sindaco Celentano ha inteso adeguare le Norme tecniche attuative del Prg introducendo formalmente quelle che sono state le evoluzioni delle tecniche di pianificazione negli ultimi 52 anni.
“Questa amministrazione – ha commentato il sindaco Matilde Celentano – ha finalmente risposto con l’adeguamento, che di fatto configura una variante delle Nta, alle esigenze di allineare gli obiettivi del Prg per un territorio pianificato e una pianificazione compiutamente attuata negli aspetti pubblici. Un evento storico che dopo 52 anni pone mano ad una variante del nostro piano regolatore”.
“Concetti come la perequazione e la compensazione che pure hanno trovato applicazione nelle edificazioni nella nostra città – ha spiegato l’assessore all’urbanistica Annalisa Muzio – entrano finalmente a far parte delle norme, che vengono anche aggiornate nella terminologia corrente. In più circostanze è emersa la necessità di utilizzare nuovi strumenti quali la perequazione e la compensazione per attuare la cosiddetta città pubblica. Nel corso degli anni la prassi operativa ha rivelato la carenza di un espresso riferimento tecnico-normativo nel Prg che rendesse indubitabilmente applicabile la modalità perequativa-compensativa sull’intero territorio comunale. Abbiamo quindi approvato la perequazione territoriale che è una tecnica di gestione del territorio finalmente ispirata da principi e finalità di giustizia redistributiva, oltre all’allineamento di tutti gli strumenti esistenti in modo da consentire uno sviluppo della città in modo più organico.
Per la prima volta, inoltre, andiamo a sperimentare la delega in materia urbanistica che la Regione Lazio ha concesso al Comune di Latina, a fine 2023, su richiesta dell’attuale amministrazione. Pertanto non avremo bisogno dell’autorizzazione definitiva da parte della Regione, tanto meno di altri pareri quali quello ambientale-paesaggistico, trattandosi di variante normativa generica che per altro non prevede ulteriori carichi urbanistici. Anche in questo caso ringrazio il lavoro svolto dagli uffici e in particolare dall’architetto Umberto Cappiello e dal dirigente Paolo Cestra, il presidente e i componenti della commissione Urbanistica tutti, compresi quelli della minoranza che hanno svolto un ruolo propositivo, e i consiglieri Alessandro Porzi e Giuseppe Coluzzi che per primi hanno voluto fortemente l’introduzione di questo importante istituto”.
Tutti tranne Ciolfi avevano espresso giubilo. Eppure la consigliera 5Stelle pare c’avesse visto lungo, a giudicare dal fatto che, dopo che il 3 dicembre è scaduto il termine per le osservazioni a quelle delibera, per la verità pubblicizzate pochissimo, è giunto in Comune, lo scorso 29 novembre, un ricorso straordinario al Presidente della Repubblica da parte della società Girasole srl, controllata da Gatti, Pedica e Piattella. Il ricorso è stato presentato dall’avvocato Fabio Raponi. Proprio la consigliera Ciolfi, nel dibattito consiliare, aveva ammonito su possibili ricorsi da parte dei privati, al di là delle grida trionfanti dalla maggioranza: “È un fatto storico!”.
Ciolfi sosteneva che: “La gestione della perequazione estesa a tutto il territorio comunale richiede comunque un notevole sforzo amministrativo per monitorare e applicare correttamente questa redistribuzione dei diritti edificatori“. E ancora: “E’ necessario che vi sia una chiara normativa di riferimento. Io su questo punto non ho compreso bene qual è la situazione, cioè quale sia la normativa proprio di riferimento della perequazione, è chiaramente necessaria una trasparenza nei processi decisionali e una gestione amministrativa efficiente“.
Infine, sempre Ciolfi rispetto alla delibera: “Si potrebbe incorrere in resistenza da parte dei proprietari, perché i proprietari terrieri, magari che si aspettano di trarre maggiori benefici dalla posizione dei loro terreni, si potrebbero opporre a una redistribuzione dei diritti edificatori e quindi si potrebbe anche andare incontro a contenziosi legali tra i proprietari terrieri e le autorità pubbliche…la distribuzione dei diritti edificatori comunque dà il fianco alla possibilità di essere influenzata da eventuali pressioni politiche“.
Insomma, dubbi che, secondo i ricorrenti, sono più che leciti. Il ricorso, infatti, presentato contro l’Ente di Piazza del Popolo chiede l’annullamento della delibera del 19 luglio 2024 che introduce i principi e i meccanismi di perequazione – compensazione urbanistica sull’intero territorio comunale, oltreché alla condanna del Comune di Latina al risarcimento del danno ingiusto derivante dall’illegittimo esercizio dell’attività amministrativa e dal mancato esercizio di quella obbligatoria.
Secondo i ricorrenti, ci sono due sentenze di giugno 2021 con cui il Tar di Latina ha annullato i provvedimenti del Comune di Latina, datati 21 novembre 2019, recanti “diniego definitivo” di 2 richieste di permesso di costruire relative ognuna a un fabbricato a destinazione residenziale a Latina, in via Don Luigi Sturzo. Il TAR ha accolto la tesi della ricorrente circa la natura espropriativa del vincolo a verde previsto nel Piano Particolareggiato decaduto e sull’edificabilità dell’area in base al Piano Regolatore. Ad ogni modo, il Comune di Latina ha continuato a rimanere inerte nonostante i numerosi solleciti anche informali da parte dei tecnici della società. Contro tale inerzia, è stato pertanto proposto ricorso dinanzi al TAR Lazio, Sezione di Latina, avverso il quale il Comune di Latina neanche si è costituito.
Il ricorrente obietta che il Comune, adottando la variante alle norme tecniche d’attuazione, ha modificato l’articolo 1 “senza prevedere la possibilità dell’intervento diretto nelle zone R che anche secondo la sentenza del TAR Lazio, sez. Latina, n. 836/2023, sono ormai equiparabili alle zone di completamento”. Inoltre, introducendo l’articolo 1 bis, il Consiglio comunale ha previsto la perequazione generalizzata all’intero territorio “al dichiarato fine di ovviare all’obbligo di pagamento dell’indennizzo espropriativo, ma nonostante la notoria assenza sia di volumetria edificabile da utilizzare quale credito volumetrico sia di aree di atterraggio”. In parole povere, secondo “Il Girasole srl”, non ci sono più volumetrie nell’iper speculato territorio di Latina, quindi chi verrà espropriato non avrà né l’indennizzo, né tantomeno terreno edificabile in altra zona.
Diversi i vizi rilevati nel ricorso dalla società “Il Girasole srl” e dall’avvocato Raponi: è stato omesso di consultare gli enti pubblici e le organizzazioni di settore; omissione di una istruttoria pubblica in violazione dello statuto comunale: omissione dell’invio della variante alla Regione Lazio, violando le leggi regionali (2002 e 1999) e la convenzione del 4 aprile 2024, oltreché legge sul procedimento amministrativo e Costituzione.
Inoltre, sarebbe stata violata la legge sul procedimento amministrativo relativa all’applicabilità della perequazione generalizzata all’intero territorio. Senza contare che vi sarebbe stata l’impossibilità a rendere osservazioni specifiche a fronte di previsioni troppo generiche. E ancora: impossibilità di attuare la perequazione estesa a un territorio privo di volumetria edificabile da cedere e di aree “di atterraggio”; introduzione di principi perequativi senza l’espressa previsione della facoltà dell’indennizzo espropriativo; subordinazione dell’edificazione a strumenti urbanistici esecutivi anche nei comprensori dichiarati completamente attuati.
Ricorda, inoltre, “Il Girasole srl” che, per un altro caso ormai facente parte la storia urbanistica della città (l’annullamento dei piani particolareggiati nel 2016 da parte del commissario del Comune di Latina, Giacomo Barbato), “i provvedimenti di annullamento in autotutela dei PPE hanno impedito a varie imprese di costruzione di ultimare edifici – in corso di realizzazione sulla base di permessi di costruire rilasciati in base al PPE – che erano stati già venduti o promessi in vendita, con danni di enorme gravità che hanno portato anche al fallimento di una storica impresa edile di Latina”.
