San Felice Circeo, la tesi del Comitato civico sulla questione Livelli ed enfiteusi. Riceviamo e pubblichiamo
Sulla nota questione dei Livelli Baronali, recenti giuste sentenze di Cassazione (sentenza Cass. Sez. II Civ. 6 novembre 2023, n. 30823 – Lombardo, pres.; Giannaccari, est.; Dell’Erba, P.M. (diff.) – C.M. (avv.Pucci) c. CH.MA. (Cassa in parte con rinvio App. Roma 21 giugno 2017) , sanciscono che non ha validità la mera dichiarazione riportata in atti sull’esistenza di un livello o di una enfiteusi, anche se di questi ne risulti l’annotazione presso l’Agenzia delle Entrate -Ufficio del Catasto-, se non supportata di atti sottoscritti tra le parti dei passaggi di proprietà, allegati in copia o che se ne riporti notizia circostanziata con estremi, che permettano di rintracciare tale atto scritto, opponibile a terzi, istitutivo di enfiteusi o di livello.
Sintesi della vicenda
Da diversi anni i cittadini di San Felice Circeo esborsano denari per saldare i presunti diritti feudali, “gabelle”che in realtà non sono dovute agli eredi Aguet-Blanc. La normativa civile Italiana prevede l’esistenza di un diritto reale solo se il medesimo è istituito con atto scritto tra le parti. In questo caso si parla di Enfiteusi. Mentre, per l’ipotetico livello, gravante sui fondi rustici (terreni) non viene riconosciuto un diritto reale dal nostro ordinamento giuridico sin dall’Unità del Regno d’Italia.
Deve pertanto essere scardinata definitivamente la credenza “popolare” dell’esistenza di tale gravame a carico dei cittadini, possessori legittimi dei propri beni e si sottolinea che il territorio di San Felice non è più un luogo baronale sin dal 1720!!!
In questi tre anni di vita, il Comitato Basta Presunti Diritti Feudali si è adoperato realizzando ricerche in archivi e altri Uffici pubblici alla ricerca di atti e documenti probatori di questo presunto diritto, ma finora, tale diritto non è emerso. Peraltro, non ci risulta nemmeno che il medesimo “diritto” sia emerso da atti formali e reso noto dagli stessi eredi Aguet-Blanc nella documentazione presentata in occasione dei recenti ricorsi al Tribunale di Latina!!!.
Risulta importante la costituzione in giudizio contro gli eredi Aguet-Blanc per interrompere i termini di scadenza dei 10 anni dalla trascrizione della denuncia di successione testamentaria del 2015 presentata all’Agenzia delle Entrate e la conseguente ineludibile pubblicità immobiliare.
Questa scadenza non può essere ignorata, pena la tacita accettazione del loro presunto diritto e la perdita del dominio dei propri beni, anche in previsione della millantata vendita dei medesimi presunti diritti della società a terzi soggetti. Il Comitato si propone di ottenere, attraverso sentenze emesse dal Tribunale di Latina, il disconoscimento di questo presunto diritto, che purtroppo condiziona il mercato immobiliare in San Felice Circeo e in altre città e località italiane.
La tesi difensiva del Comitato Basta Presunti Diritti Feudali, si basa su due punti fondamentali:
1.- Inesistenza di atti e documenti probatori, debitamente trascritti e registrati nel tempo che dimostrino il reale diritto acquisito da parte degli Eredi Aguet-Blanc;
2.- Acquisire la piena proprietà del bene mediante Sentenza del Tribunale che la dichiari o attraverso la procedura dell’usucapione breve e/o ordinario, per dominio e possesso in modo continuativo, pacifico ed ininterrotto.
Richiamo e ricostruzione della Vicenda. Come e quando è esplosa la problematica dei presunti livelli a San Felice Circeo?
La problematica è emersa quando si ha avuto notizia che gli eredi Aguet-Blanc, hanno trascritto nel 2015, una denuncia di successione testamentaria presentata nel 2013 per la morte del padre Luigi, avvenuta nel 1988 (ovvero 25 anni fa!!!). Con l’atto rep.904/9990 del 1 marzo 2013 presentato all’Agenzia delle Entrate, Roma 6 – Eur Torrino, sono stati immessi in successione nel sistema – con una per noi evidente “forzatura manuale” – ben 2.129 beni con presunto diritto di enfiteusi e 9 beni con presunto diritto di proprietà, desunti da non si sa quale elenco.
La sequenza dei fatti sintetizzata
Luigi Aguet muore il 20 giugno 1955, a partire dal 1956 iniziano a registrarsi, e quindi vengono pubblicizzate, soltanto parziali accettazioni di eredità (la prima denuncia del gennaio 1956 riguarda solo 138 beni presenti nel testamento), e proseguono anche oltre il termine di “dieci anni dalla morte”. Questo perché i figli, James ed Elena Aguet, procedevano alla trascrizione specifica di una unità immobiliare SOLTANTO quando si concludeva l’affrancazione sul bene individuato, integrando, di volta in volta, l’accettazione tacita dell’eredità del 1962. Perché James ed Elena procedevano in questa maniera? Perché non avendo in mano nessun contratto, nessun documento che dimostrasse formalmente il loro diritto,
aspettavano gli venisse chiesta dal venditore la “liberatoria”, basata sul pregiudizio popolare “Tanto bisognava pagare al barone”.
Di conseguenza, alla morte di James Aguet (1988) e poi della sorella Elena in Blanc (1999), risultano inclusi nell’accettazione di eredità beni presumibilmente pervenuti in eredità dal loro padre Luigi (+ 20.06.1955), di numero certamente molto inferiore rispetto ai 2.138 beni, sui quali, oggi, gli eredi Aguet reclamano presunti diritti.
Gli eredi di James e di Elena Aguet hanno inoltrato nel 2013 all’ Agenzia delle Entrate due successioni inserendo beni non precedentemente registrati a carico dei rispettivi
genitori nella Conservatoria dei Beni Immobiliari e che pertanto, decorsi i termini di legge per l’accettazione dell’ eredità, non potevano più essere in nessun modo ereditati.
La situazione oggi è notoriamente paradossale. Il cittadino per far valere il proprio diritto sulla sua proprietà deve ottenere una sentenza favorevole del Giudice, per ottenere la cancellazione dell’arbitraria annotazione del 2013 degli eredi Aguet- Blanc in quanto:
1.- È stata riscontrata una trascrizione in data 27.05.2015, n. 8015 presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Latina a seguito della denuncia di successione presentata all’Agenzia delle Entrate di Roma 6, Eur Torrino in data 01.03.2013 rep. 904/9990 (due anni prima!), conseguente alla dichiarazione in autoliquidazione in favore dei due eredi , figli di Aguet James (nato in Argentina il 21.07.1913, deceduto nel 1988), con allegato un elenco di 2.138 beni.
Con tale dichiarazione unilaterale di successione del 2013, i figli di James Aguet hanno inteso sanare la mancata trascrizione di beni per il 50% (l’altro 50% apparterebbe alle figlie di Elena Aguet in Blanc, sorella di James) di un ipotetico titolo di livello-enfiteusi, oltretutto senza l’ esibizione del titolo!!!.
Inoltre, per tale denuncia di successione il pagamento degli oneri dovuti allo Stato (tasse) è stato eseguito sulla base delle proprie dichiarazioni e non su calcolo fatto dall’Agenzia delle Entrate medesima.
Pertanto è importante osservare, che la omessa trascrizione dei beni abbraccia un arco temporale di oltre 57 anni, in quanto decorre dalla morte del nonno, Luigi Aguet, nel 1955. In 57 anni i presunti diritti dei livellari non sono mai stati esercitati!
2.- È riscontrata presso l’Agenzia delle Entrate, Servizio di Pubblicità Immobiliare – Direzione Provinciale di Latina- una trascrizione (in data 28.03.2013 al n. 4680 e una successiva rettifica in data 24.11.2014 al n.20013, – presso la Conservatoria dei RR.II. di Latina, firme a rogito del notaio Avv. Elio Bergamo in Roma in data 21.03.2013 rep. 6822, racc. 3394, concernente atto tra vivi -) di scrittura preliminare di compravendita, a favore della società Eredi Aguet S.r.l. con lo scopo dell’esercizio imprenditoriale inerente immobili in Italia (Costituita in data 27.02.2013, – con sede in Roma Via Giulio Caccini n. 1, Gli effetti di tale Trascrizione sono da considerarsi nulli in quanto la vendita non si è concretizzata entro un anno dal compromesso. Di fatto, il rogito definitivo alla società Eredi Aguet S.r.L. avrebbe dovuto verificarsi entro il già passato 31 dicembre 2015, ma ciò non è stato fatto.
Tuttavia la trascrizione della società medesima non è stata ancora cancellata. Si evidenzia che tale obbligo di cancellazione è a carico degli Aguet, nei confronti della Pubblicità Immobiliare, questa è una grande irregolarità!!!
Di fatto, nel corso delle nostre ricerche e indagini è emerso che non sempre risulta un corretto allineamento tra le scritture catastali di terreni e fabbricati (meccanizzate rispettivamente nel 1976 e nel 1986) e quelle ipo-catastali (informatizzate nel 1992). Pertanto, soltanto nelle visure storiche catastali emerge l’inserimento dell’asse Aguet-Blanc nei nostri beni; le particelle terreni risultano constatabili ad AGUET Elena e James, con annotazione di un “atto di aggiornamento non conforme” a seguito della voltura del 2013, presentata di due eredi per successione di James Aguet per il diritto del concedente del 50 %. Anche tale circostanza, non è supportata dalla presentazione di atti scritti originari attestanti l’istituzione di un reale diritto di enfiteusi o di livello giunti con continuità sino ad oggi.
Per quanto riguarda invece le quattro sorelle eredi BLANC, nulla appare catastalmente come successione e accettazione di eredità che le avrebbe fatte subentrare alla madre Elena AGUET, deceduta dal 1999.
Inoltre, nel contratto preliminare di compravendita in favore della società Eredi Aguet S.r.l. sopra citato, si osserva che gli eredi Aguet-Blanc dichiarano “capziosamente” di avere i diritti immobiliari di concedente l’enfiteusi PERPETUA riferiti ad immobili urbani (fabbricati), e immobili rustici (terreni), dichiarazioni che, senza l’esibizione del titolo, può prevedere la nullità dell’atto di compravendita medesimo.
Pertanto, hanno promesso in vendita un diritto che non può essere provato, senza l’esibizione del titolo di costituzione di enfiteusi “perpetua” ed i relativi contratti con gli “enfiteuti”,. E tali contratti non sono finora emersi!!!
Considerata l’aleatorietà di quanto indicato nel compromesso di vendita del 2013, è importante evidenziare come esso sia stato l’espediente utilizzato per far eseguire la trascrizione di beni, dell’accettazione dell’eredità a ai due eredi Aguet e alle sorelle eredi Blanc, senza opposizioni da parte di terzi – ovvero noi cittadini proprietari in San felice Circeo.
Si precisa che la trascrizione dell’accettazione dell’eredità in Italia, doveva essere eseguita entro 10 anni dalla morte di James Aguet, il 27.12.1988 e di Elena Aguet il 08.11.1999. Siamo ben oltre i termini di legge.
In ultimo, altro elemento importante ai fini della difesa del proprio bene, sono le opportune pratiche edilizie di autorizzazioni all’edificazione sul fondo rustico – oggetto della enfiteusi/livello – di un fabbricato residenziale o comunque non agricolo e l’assolvimento degli oneri di carattere fiscale-catastale messi in campo dai “proprietari” nel tempo (nostri avi, nonni/genitori).
Il regolamento edilizio del Comune di San Felice Circeo, prevede e prevedeva che per l’ istruttoria per il rilascio della licenza edilizia, fosse necessario depositare l’atto di proprietà o di godimento del bene.
E si evidenzia infine che, se già in passato fosse stata palese un vincolo ostativo per enfiteusi/livello che potesse vincolare l’edificazione di un fondo rustico, se ne troverebbe menzione nelle autorizzazioni a costruire rilasciate dal Podestà di San Felice, intorno agli anni 30 del’900.
Concludendo.
– Le trascrizioni di mere denunce di successione non costituiscono una valida e sostanziale prova della provenienza del diritto del concedente; non legittimano le rivendicazioni pretese sui fondi dei cittadini che ne risultano i legittimi proprietari.
– Dalle ricerche eseguite dal Comitato in archivi e altri uffici pubblici in questi tre anni non sono emersi atti e documenti probatori di questo presunto diritto del concedente. Peraltro esso non è nemmeno emerso nella documentazione presentata dagli eredi Aguet- Blanc per i ricorsi al Tribunale di Latina.
– In 57 anni i presunti diritti dei livellari non sono mai stati esercitati. Ma attenzione, la costituzione in giudizio è importante per interrompere i termini di scadenza dei 10 anni dalla trascrizione di denuncia di successione testamentaria del 2015 e la conseguente ineludibile pubblicità immobiliare, che ora, anche se in maniera illegittima è presente sui nostri beni, da quella data, e che emerge soltanto nel certificato storico catastale.
– La tesi difensiva di impugnazione delle trascrizioni eseguite dagli eredi Aguet nel 2013 si basa sull’inesistenza di atti e documenti probatori, debitamente trascritti e registrati nel tempo che dimostrino un reale diritto acquisito.
– La nostra finalità è quella di ottenere, attraverso sentenze del Tribunale, il disconoscimento di questo presunto diritto, che condiziona negativamente il mercato immobiliare in San Felice Circeo e in altre città e località italiane.
